Извънредното положение в България и мерките срещу разпространението на COVID-19 доведоха със себе си множество забрани и рестрикции върху дейности от ежедневието ни, които засегнаха нашата работа, пътувания, планирани почивки или бизнес.
В тази кризисна обстановка, причиняваща на все по-голям кръг от физически лица и бизнеси извънредни финансови затруднения, какво се случва със задълженията ни по вече сключен преди извънредното положение договор за наем?
В едно изречение – зависи от вида имот, който сме наели и разположението му. По-долу, чрез обособяване на пет основни групи имоти ще разясним преките последствия, които възникват за собственика на недвижим имот и наемателя в условията на извънредно положение, когато договорът за наем е бил сключен преди обявяването на последното.
Търговски центрове, спортни центрове, игрални зали, дискотеки, питейни заведения и кафе-сладкарници
Със заповед на министъра на здравеопазването от 13-ти март се налага ограничаване на достъпа до такъв тип сгради (с изключение на банковите клонове, застрахователните офиси, хранителните магазини и аптеките в тях), в резултат на което тук нито наемодателят е в състояние да осигури достъп до помещението на наемателя, нито наемателят има възможност да извършва продажби на заредената в магазина стока, респективно да изплаща наем. По тази причина, в случая е налице т.нар. „непреодолима сила“ и за двете страни, което означава, че изпълнението на договора за наем се спира за срока на конкретните мерки в рамките на постановеното извънредно положение. За времето, в което тази извънредна мярка се прилага, всяка от страните по договора за наем има правото да поиска неговото прекратяване.
Ресторанти и заведения за бързо обслужване
Заповедта налага конкретен режим за функционирането на този тип заведения, като изрично е забранено физическото приемане на клиенти, но се разрешава приемането на поръчки и извършването на доставки. Тази подробност не позволява мярката в този случай да бъде директно характеризирана като непреодолима сила по отношение на задълженията, поети от страните в договора за наем. Причината за това е, че наемодателят е осигурил необезпокояван достъп до помещенията на наемателя, кухнята и сервизните помещения имат възможност да функционират с цел обслужване на клиенти, а персоналът може да извършва доставките.
Независимо от това, ефектът от забраната за физическо посещение от страна на клиенти не може да бъде подценяван. Тъй като ефектът върху приходите би могъл да доведе до забава в плащането на наема, а цитираният закон не отменя нейното възникване, всички трудности следва да бъдат ясно и своевременно съобщавани на наемодателя с оглед намиране на консенсус относно ситуацията.
Самостоятелни магазини, офиси и салони за услуги извън търговски центрове
В заповедта се налага на всички работодатели да въведат дистанционна форма на работа на служителите си, а „когато това е невъзможно, да организират провеждането на засилени противоепидемични мерки в работните помещения“. Респективно, търговската дейност в такъв тип магазини може да продължи, стига да се спазват определените санитарни мерки и не може обективно да се приеме, че пред изпълнението на договора за наем е изникнало препятствие. Въпреки това, с оглед сигурността на служителите си, все повече магазини и салони за услуги затварят врати. В такава ситуация отново липсва пряко основание за позоваването на непреодолима сила като причина за спиране на поетите задължения, освен ако в конкретния договор не е изрично посочено друго. В случай, че вследствие на такова доброволно действие наемателят започне да изпитва трудности с изплащането на договорената цена, е необходимо да уведоми своевременно наемодателя и двете страни да опитат да намерят консенсус помежду си.
Самостоятелни офиси, чиито служители работят дистанционно
Ефектът от налагането на задължително въвеждане на дистанционна форма на работа, когато характерът й позволява това, не е еднозначен. В разглеждания пример стриктното изпълнение на това задължение води до обективна невъзможност на наемателя да упражнява правото си на ползване, без обаче това да влияе на извършваната от него дейност или да е по вина на наемодателя. Тук отново е желателно страните да обсъдят наличните възможности, които включват и временно спиране на договора по взаимно съгласие на страните.
Наем на жилища
Ползването на имот в жилищна сграда не се ограничава от заповедта на министъра на образованието по начина, по който се ограничава ползването на определени търговски обекти, вследствие на което договорите за наем на жилище се явяват незасегнати от наложените на този етап ограничения. Както и при горните две групи имоти, и тук наемодател и наемател продължават да дължат един на друг изпълнение на задълженията си по сключения между тях договор, тъй като пред нито един от тях не е налице непреодолима сила (форсмажор) по смисъла на закона, която да възпрепятства изпълнението на договора. Липсата на средства за изпълнение на задължението, сама по себе си, не представлява форсмажорно обстоятелство по смисъла на закона (чл. 81, ал. 2 от ЗЗД). Имайки предвид всичко това, ако започнете да изпитвате затруднения с навременното заплащане на наем, следва първо да се свържете с наемодателя си и да опитате заедно да намерите решение на проблема. От друга страна, в контекста на настоящата извънредна ситуация, която създава временни финансови затруднения на много граждани, в Закона за мерките и действията по време на извънредното положение е предвидено, че за забавени плащания по време на извънредното положение няма да бъдат начислявани лихви или неустойки, нито пък забавата ще може да послужи за разваляне на договора за наем. В този смисъл, всички последици от неплащане на наема на време (вкл. и евентуално принудително извеждане от имота) биха настъпили едва след отпадане на извънредното положение.
