Ипотечният кредит е заем, който е обезпечен (гарантиран) с недвижим имот. По силата на сключен договор за ипотечен кредит, кредиторът предоставя на получателя (длъжник) заем (кредит). Длъжникът, от своя страна, учредява ипотека в полза на кредитора върху свой недвижим имот, за да гарантира вземането му. Страни по договора за ипотечен кредит най-често са банка (кредитодател) и физическо/юридическо лице (кредитополучател).
Ипотечните кредити обикновено са дългосрочни заеми с периодични плащания, които се определят от кредитодателят и могат да са с фиксирани месечни вноски, а също и с вноски, чиито размер е поставен в зависимост от определени бъдещи условия. По силата на закона, лихвеният процент по кредита може да е фиксиран или променлив (плаващ) – такъв, който е базиран на пазарен индекс, референтен лихвен процент и фиксирани надбавки към него. Ипотечните кредити се предоставят за определен срок, в който задължението следва да бъде погасено. Поради високия размер на кредита, срокът за погасяване често продължава десетилетия – той може да надхвърля дори 20 или 30 години.
Ипотечният кредит най-често се предоставя за:
- Покупка на недвижим имот (жилищен или поземлен);
- Покупка на право на строеж;
- Ремонт и подобрения на недвижим имот;
- За рефинансиране на други кредити;
- И други.
В банката може да чуете да ви предлагат както ипотечен кредит, така и жилищен кредит. Макар и да звучат различно, и в двата случая става дума за ипотечни кредити в съществото им. Разликата между тези две разновидности на кредитиране, което банките предлагат, се състои в това дали обезпеченият (ипотекиран) имот е същият като този, който се закупува, или не е. Жилищен кредит за банките е този кредит, при който се ипотекира имотът, който се закупува. И обратното – ипотечен кредит банките наричат този кредит, при който се ипотекира имот, различен от този, който се закупува. Ние, юристите, обаче, подобно разделение не правим – ние наричаме всички кредити, при които има учредяване на ипотека, с единственото наименование ипотечни кредити, без значение от това кой точно имот бива ипотекиран. Затова информацията и насоките в тази статия са приложими и за жилищните, и за ипотечните кредити от портфолиото на банките.
Предвид целта, за която се представят, ипотечните кредити обикновено са в големи размери. Размера на отпуснатия ипотечен кредит от банката се изразява като съотношение между размера на искания ипотечен кредит и стойността на закупувания (ипотекирания) имот, определена от лицензиран оценител (обикновено работещ със съответната банка). Обичайно размерът на отпуснатия заем варира между 70-85% от оценката на ипотекираните имоти.
Банките въвеждат и редица допълнителни изисквания за кандидатите, които желаят да получат от банката ипотечен или жилищен кредит. Въпреки че всяка банка да следва своя кредитна политика и въз основа на нея въвежда свои изисквания към кандидатите за кредитиране, има няколко основни изисквания към кандидатите за ипотечни кредити, които ще откриете при практически всяка една банка, която предлага ипотечно кредитиране. Тези най-широко разпространени изисквания на банките са:
- Кандидат да е лице, навършило 18 г.;
- Кандидатът трябва да работи на постоянен трудов договор;
- Кандидатът да работи при настоящия си работодател от минимум 3-6 месеца на безсрочен трудов договор;
- Кандидатът трябва да е с редовно внасяни социални и здравни осигуровки;
- Чиста кредитна история. Не трябва да има просрочени вноски по кредити, а ако към момента на кандидатстване за ипотечен кредит има и други кредити, те трябва да се обслужват редовно.
