Ипотеката е институт в правото, който намира изключително приложение при сделките с недвижими имоти. Ипотеката е призната от закона възможност на кредитора, в чиято полза е учредена, да изнесе на публична продан ипотекирания недвижим имот. По този начин, той ще обезпечи своето вземане към длъжника. Ипотеката е предпочитано средство за обезпечение на дългове, защото ипотекирания имот не се владее и ползва от кредитора, а остава във владението на длъжника. От друга страна, поради особеностите на предмета на ипотеката, тя представлява сигурна ,,гаранция“ за кредитора, че той ще получи вземанията си. Основна характеристика на ипотеката е, че тя е противопоставима на всяко трето лице, което е придобило права върху ипотекирания имот след вписването ѝ.
Основно в съдържанието на ипотечното право е възможността на кредитора да се удовлетвори преди останалите необезпечени кредитори от цената на ипотекирания имот, в чиято и собственост да се намира той (чл. 173 от ЗЗД). Ипотечният кредитор може да се снабди с изпълнителен лист в заповедно производство въз основа на вписаната ипотека и да започне действие по принудително изпълнение върху ипотекирания имот.
Ипотекиран имот може да се продаде, но купувачът го придобива обременен с ипотеката. Ипотеката следва имота, независимо кой е собственика му. В случай на неизпълнение на задължението на длъжника, кредиторът отново има право да иска изнасянето на публична продан на ипотекирания имот, дори и той вече да не е собственост на длъжника.
Видове ипотеки
В нашето законодателство са познати два вида ипотеки – законна и договорна.
Законна ипотека се учредява най-често при продажба, делба и замяна на недвижим имот в полза на собственика-продавач. Това е необходимо, когато купувачът или съделителят не е изплатил напълно продажната цена на имота при покупката му. Целта на законната ипотека е да защити продавачът (кредитор) при евентуално неплащане на договорената цена.
Например: При продажбата на недвижим имот, към момента на сключване на сделката пред нотариус и подписване на нотариалния акт купувачът става собственик на имота, тъй като вещното право на собственост се прехвърля в момента на постигане на съгласие между страните. От този момент продавачът вече не е собственик на имота. Ако продавачът и купувачът са се уговорили, че няма да бъде изплатена цялата сума при сключване на сделката, то продавачът има право да учреди в своя полза законна ипотека.
За да защити правото си да получи цялата сума, продавачът има право да поиска в нотариалния акт да се впише, че остатъкът от дължимата цена ще бъде заплатена във или след определен срок. В този случай към нотариалния акт за покупко-продажба се изготвя писмена молба, която се подава в Агенция по вписванията за вписване на законната ипотека. В тази молба се описва недвижимият имот и други реквизити, без наличието на които ипотеката няма да е действителна.
Договорна ипотека възниква чрез вписване на договор за ипотека, съставен във формата на нотариален акт. Тя служи като обезпечение по договор за заем или банков кредит.
Върху един имот може да бъде учредена ипотека от длъжника. Може да бъде учредена ипотека и от трето лице за обезпечение на чуждо задължение (например – мой приятел ипотекира имота си за обезпечение на мой кредит). Но който и да я учредява, необходимо е той да е собственик на ипотекирания имот, защото ипотека може да учреди само онзи, който в момента на договарянето е собственик на имота, върху който се учредява ипотеката.
Договорът за ипотека трябва да бъде съставен във формата на нотариален акт от нотариуса по местонахождението на имота. Нотариалният акт трябва да бъде вписан в имотния регистър към Агенция по вписванията. Върху един имот може да се впише повече от една ипотека. Всяка ипотека има ред на вписване, като следваща ипотека не е противопоставима на предходната.
Какво подлежи на ипотекиране?
На ипотекиране подлежат:
- Всички недвижими имоти, изброени в Закона за собствеността: „земята, растенията, сградите и другите постройки и въобще всичко, което по естествен начин или от действието на човека е прикрепено трайно към земята или към постройката”;
- Суперфициарно право, по-известно като право на строеж;
- Идеална част от недвижим имот.
Ипотеката се учредява чрез вписване. Вписването е задължителен елемент за ипотеката. Без вписване, тя не може да възникне. Действието на вписването има сила 10 години от деня, в който то е било извършено. Преди изтичането на този срок ипотеката може да бъде подновявана, като запазва реда си на вписване. Ако обаче изтече 10-годишният срок, без тя да бъде подновена, то ипотеката губи реда си на вписване. Ако се впише след изтичане на този срок – не е налице подновяване, а ново вписване.
Ипотека се заличава:
- По съгласие на кредитора (лицето в полза на което тя е учредена).
Това се осъществява чрез декларация (молба) с нотариално завереното съгласие на кредитора за заличаване на ипотеката.
- С изпълнение на задължението на длъжника.
Ако кредиторът не желае да признае за погасяването на дълга, въпреки че длъжникът е изплатил задълженията си, ипотекарният длъжник може да иска заличаване на ипотеката само след установяване по съдебен ред, че е платил. В този случай е добре да се обърнете към адвокат, за да бъдат защитени правните ви интереси.
- При принудителна (публична) продан на недвижимия имот.
С извършването на публична продан на имота всички ипотеки върху него, учредени след първата ипотека, се заличават. - Когато кредиторът придобие сам ипотекирания имот.
- Въз основа на съдебно решение.
- От всеки заинтересован, ако ипотеката не е била подновена.
В практиката ипотеката се използва за обезпечение на жилищен кредит (ипотечен кредит) или за кредити за големи суми, по които страни са банка и физическо/юридическо лице.
